贵阳几大“坑”,投资买房要小心了

贵阳几大“坑”,投资买房要小心了

时间:2020-03-23 13:19 作者:admin 点击:
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  ——关注鸟叔 ·买房不哭——

  很多朋友在后台都问了我类似的问题:

   我在XX那里有一套房子,长期以来空置(或是租金不高),想置换到更好的地方去,但又怕这里以后会开发改造,担心卖亏了,怎么办?

  通过这类问题,我发现几个事实:

   1、其实贵阳人挺有钱嘛,很多人都不缺房子;

   2、很多人对城市区域发展重心的常识,其实非常缺乏;

   3、对于买房来说,区位并不是唯一的考虑要素,有很多区位不错的地方,实际也是坑;

  所以,今天我们就来聊聊贵阳的这些“城市之坑”,如果你要买房投资,或者是在那里有房产,就要注意了。

  OK,一个一个开始点名

   狭窄生存的二桥

  说起二桥这个地方挺有意思,其实在老贵阳的心中,几个地方是一体的,那就是“头桥、二桥、三桥、马王庙,麻烦师傅蹲一哈”,现在三马片区算是有翻身的迹象,可是其他两个地方,还是一如既往的悲催。

  比如说二桥,二桥这里还有一个重要的地点——转弯塘,这个弯一转就转不回来了。说真的,其实二桥距离市中心很近,小时候我觉得对比喷水池二桥这里是快出省的节奏,长大了才发现其实这里距离市中心非常近。距离贵阳中心喷水池直线距离不过3公里左右。开车顺畅的话,也就是六七分钟。

  但为什么说这里是个坑呢?仔细分析一下,可以发现这里几个特点。

  首先是地形狭窄,山多地少,带来的就是开发难度高,路网稀疏。

  其次,这里的可建设用地实在太少,基本上好的位置都被几个老项目占据了。这些项目的不能说是差,但现在也是赶不上潮流了,而且因为这里长期是城乡结合部的身份,这些小区的品质也很一般。

  最后,这个片区整体来说是一个狭长地带,而且又位于老城区与新城的交通要道边上。对于建设来说,这个通道很重要,但是居住来说就不是一个非常适宜的地段。贵阳市未来是组团式的发展,每个组团都会有自己的商业中心,二桥这里处于一个交通要道,地形情况决定了它很难发展出自己的商业中心,也很难形成中间一个重要的城市节点。

  可能是贵阳最酷炫的立交——黔春立交

  所以,就算现在这一片的交通条件有了改善,有黔春立交桥可以通向中环,还有立交通向花果园,门口还有2号线的地铁站。但这里未来的增值空间,依然是非常有限。如果你有这里的闲置房产,建议把它处理掉,置换到其他更有前途的地区。

   鱼龙混杂的头桥

  头桥距离二桥非常近,直线距离1公里。这里距离贵阳市的老城核心就更近,但依然是一个“ 城市之坑”。

  为什么这么说?其实头桥路网比二桥要好很多且整个地域比较开阔,但有一个核心问题——就是那片巨大的棚户区。从二桥开车过去,远远的就可以看见这一片棚户区,修得煞是壮观。

  对这种超大规模棚户区,其实很难难处理。首先整体改造的话难度太大,里面的私房众多,也就意味着拆迁谈判需要和非常多的小业主进行沟通,拆迁的难度极其大。

  其次,整个片区品位不高,虽然是非常热闹的地段,距离市中心也很近,但是长久以来鱼龙混杂,江湖各路人马都集中在黄金路、头桥、老客站一带,让很多人留下了非常糟糕的原始印象。可以说是城建的毒瘤地段。

  居住品位差,拆迁难度大,改造希望小。这,就是头桥的基本面,所以这里的房屋价值增值空间有限。

   被遗忘边缘的后坝

  说完头桥和二桥,当然也要临幸一下三桥啦。

  三马片区,从去年开始成为了贵阳楼市的热门概念。很多项目打着三马改造的噱头来提价,对这种行为我是很鄙视的,也曾经写过一篇,三马片区置业指南,给大家分析一下三马的相关情况。

  三马片区很大,但是不是所有的地方都有价值呢?有些地方是不是坑呢?肯定是有这样的地方,在三马片区来说,这个地方最大的可能就是在三桥后坝。

  从卫星图上可以看到,三桥后坝这边实际上是连接到花果园,但是整个片区因为原来的历史原因做了非常糟糕的规划和建设,比如说批发市场和大量的物流基地驻扎在这里,久而久之形成了很大一片的棚户区和遗留的废弃物业设施。而且这个地方更不幸的是它连接了花果园和三桥立交桥一带。改造这里对于政府来说,好处真的太少,一方面是花果园独立发展,另一方面三桥立交桥附近开发意义也不大,夹在中间的后坝更是成为了被战略放弃的区域。所以,并不会把这里作为近期改造的优先选择。

  三桥后坝,可能在很长一段时间内都是城市发展的边缘地带,成长空间极其有限。

   棚户巨无霸的东山

  我对东山是有感情的,有什么感情偏不告诉你们。总之可以告诉大家的是,我观山湖车神的技能点就是在东山菜场练出来的,嘿嘿。

  其实东山这个片区对贵阳市来说是非常重要的一个片区,但这里也是一个历史遗留问题非常严重的棚户区。

  我们先来看一看这张鸟瞰图,从图上大家可以看到这一片棚户区,是不是非常精彩?有点巴西里约热内卢的感觉吧。像我这种密集恐惧症患者,看到后头皮有点发麻。

  这就是东山片区改造的最大阻力,价值提升的绊脚石。其实东山距离市区非常的近。可以说是老城核心区的重要组成部分。同时它的路网其实还很丰富,宝山路、东山路、旭东路、扶风路,甚至到远端的水东路,可谓是四通八达、交通便利。

  区位条件非常好,交通条件也不算差,但是从旭东路到东山再到月亮岩这几个区域,可以说是贵阳最大的一个城中村片区(对比起来,头桥只能是弟弟)。拆迁最怕的是什么?其实像工矿企业、单位集中宿舍那种棚户区,是开发者比较喜欢的。但是遇到这种小业主极其多、极其分散的棚户区是最头疼的。在没有很强的利益驱动下,经济账算不过来是不会启动改造的。

  而且,这里地形高差很大,就算拆迁改造也很难拆得出一整片平整的建设用地。再加上渔安新城和未来方舟已经建设得差不多,政府改造这边的动力就非常小了,只是把这里当成一个交通要道来看待。

   改造烂尾的飞机坝

  其实飞机坝这个片区不能完全说它是坑,在我看来它的改造可能性是这几个片区当中最大的。

  飞机坝这个地方,有很独特的优势。第一,毗邻贵阳火车站,长久以来商气发达,虽然火车站比较嘈杂、比较乱,但是也给这里带来了大量的人口聚集,带来了商业的基础。

  第二、因为大量人口的聚集,让这里的商业得以发展。这里有五星级的铂尔曼酒店,有鸿通城这个巨型购物中心,还有沃尔玛超市。这样的商业配套,在整个贵阳市的来说可以说是好的了。

  第三、区位交通比较好。从这里走沙冲路可以去往小河,然后也可以很方便的通过解放路、遵义路到贵阳市的主城区。同时1号线贵阳火车站的站点也基本完成,今年就能全线通车,对这个片区有很大的一个促进作用。

  这里的主要问题,就是原来的改造被伤了元气。大家还记得前几年,某开发商进驻片区,希望把飞机坝整体全部改造的新闻吗?当时也做了非常酷炫的改造规划和轰轰烈烈的宣传。但是时隔多年,规划依然停留在纸面上,没有落地的实施。所以,希望这个烂尾改造可以重新启动,相信重新全面改造后的飞机坝片区,会成为城南板块非常有吸引力的宜居之地。

   姥不疼舅不爱的甘荫塘

  甘荫塘和二桥那个地方挺类似,往北去一点是太慈桥片区,太慈桥现在已经是非常成熟的居住区。向南就是热火朝天的花溪,而向东则是成熟的小河片区。

  但甘荫塘在这几个片区的夹缝中,成为了一片姥姥不疼舅舅不爱的飞地。它是几个片区的交界处,对这几个片区而言,甘荫塘都是不折不扣的边缘地带,不是中心地段,开发强度小、配套老旧。

  同时,甘荫塘片区缺乏纵深地带,狭长的地形,开发如鸡肋。这种地形结构对于开发者来说,是很不受欢迎的地形。比成片的块状地块开发难度高、商业价值低。

  虽然有一个潜在的利好消息:花二道旁边的兰草坝地块将会开发,但对于花溪大道两侧的甘荫塘片区来说,得以全面提升的希望依旧比较小,增值潜力有限。

  当然,也不能说是完全的没希望。我个人认为,如果某些开发商有能力把水泥厂、复烤厂拿下做全面改造,形成近千亩的大盘,配合地铁线路的引入,这个片区就能形成城市新兴的开发节点,得到一个质的改善,价值大大提升。

   默默无闻三不管的新村

  新村片区,在什么地方呢?实际上就是在望城坡的附近。其实这个新村片区区位和交通的条件并不差。毗邻中环,可以方便的到达市区各处。同时区域内还有一号线的新村站,也算是交通的一大便利。

  从基本面来说,这里并不差,但是为什么说这里也存在坑的可能性?有两点我们需要重视。第一、新村片区属于南明与小河的交界处,这种交界处,政府重视了、上手段处理好了就是有非常好前景的地方,比如说现在的三马片区。反之就是一个三不管的地带,区域内因为管理权责的交叉,会出现很多问题。

  第二、新村同样是一个老旧棚户区遗留问题非常突出的地区,曾经我误入了其中的一条巷子,里面污水横流、垃圾横生,房子叠房子,住的人还非常多。一打听,这里确实是历史久远的棚户区了,曾经也有开发商过来谈过整体改造,但是因为周边价格和拆迁费用无法匹配,只好作罢。同样的散户太多,改造难度太大。同时这些棚户区也对周边的商品房住宅产生了不小的影响,价格始终处于市场的低位。

  长远来看,这里并不属于南明重点发展的区域,改造意愿很小,区域得到提升的机会也很小。

  其实说起这些“城市之坑”,可以发现他们的一些共通之处。

   1、区位不差但棚户区业权分散,难以改造

  区位都算挺好得,但是因为棚户区的业权分散,开发商改造极难下嘴。同时对政府来说,改造成本非常高,宁愿去搞稍微偏远的新区,也不愿意来搞这种硬骨头,改造意愿不高。

  就算是现在个贵阳大搞棚改,但仔细分析可以发现。更容易起来的棚改项目,是那种业权相对集中(工厂宿舍、村集体)的项目。这一类的项目,无论是谈判还是征拆,难度都会小很多。

   2、区域内缺乏台柱子

  台柱子是什么呢?其实就是几个大型项目的带动,一个区域的崛起,必然是有大项目的带动。如观山湖的世纪城、会展城,太慈桥片区的国际城、凤凰湾,水东路的世纪新城、玲珑湾、未来方舟,大营坡的中建华府、中大国际、翡翠传奇。

  其中大营坡的改造可以给我们启示,虽然大营坡现在仍存在不少棚户区,但是价值已经开始得以体现。为什么?首先是区位好,三区交汇,汇聚之地。其次有台柱子带动,比如中大国际首先启动,建设了购物中心,让区域面貌得以第一次改善;然后中建华府跟上,把沿街面整理出来,对比过去脏乱差的沿街面有了明显的改善;再加上万科翡翠传奇,三足鼎立,把整个片区的价值撑住了。未来,这里两个大型购物中心,三个大型项目,再加上地铁3号线的带动,价值还有进一步的释放。

   3、处于大区域之间,难以形成城市节点

  还有一点,就是这些“坑”大多数位于城市大区域之间,比如二桥位于观山湖与老城区之间,甘荫塘位于老城区与花溪区之间,新村位于南明区与小河地区之间。但是因为种种原因,可能是地形、可能是棚户区遗留、可能是其他原因,虽然交通通达性高,但难以形成城市的开发节点。开发节点是什么?开发节点就是能形成自己的循环经济空间,拥有跟得上时代发展的城市功能业态,拥有有一定规模的现代化商品住宅及聚集人口的片区。满足这三点,才能成为正儿八经的城市节点,未来的商业价值才能有所保障。

  ”城市之坑“,其实并不是说这些地方有多害人,而是我认为这些地方短期内的改造真的很难。但我也希望,贵阳这样的”坑“越来越少,我们选择的余地就能越来越大。

  拜托了,城市的管理者们。

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